Relevantes alterações na alienação fiduciária de imóvel

Fábio Baldissera e Letícia Diehl
Jornal do Comércio
19/12/2017

Trazida ao nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a alienação fiduciária de imóvel, importante modalidade de garantia real que oxigenou o mercado imobiliário e fomentou a disponibilização do crédito imobiliário, completou duas décadas nesse ano. Esse fato coincidiu, justamente, com a entrada em vigor da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, proporcionando oportunas adequações nessa eficaz modalidade de garantia.

Primeiramente, vale apontar que a Lei nº 13.465/17 adequou o procedimento de intimação do garantidor à sistemática do Código de Processo Civil, analogamente à modalidade conhecida como “citação por hora certa”.

Assim, após duas tentativas de intimação pessoal e havendo suspeita motivada de ocultação, torna-se possível a intimação de qualquer familiar ou, em sua falta, de vizinho do garantidor de que, no dia útil imediato, o oficial retornará ao imóvel, para efetuar a intimação, na hora designada. Além disso, nas hipóteses de condomínios edilícios ou de outros conjuntos imobiliários, dita intimação pode ser feita ao funcionário da portaria encarregado pelo recebimento de correspondências.

Adicionalmente, tornou-se obrigatória a comunicação ao garantidor da realização dos dois públicos leilões da Lei nº 9.514/97. Essa comunicação deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Outra modificação da Lei nº 13.465/17 diz respeito ao valor mínimo para fins de venda em primeiro público leilão. Agora, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal, conforme estabelece o artigo 38 do Código Tributário Nacional.

Ademais, foi introduzido o direito de preferência ao garantidor para adquirir o imóvel, desde que seja exercido até a data da realização do segundo leilão e que sejam pagas as despesas, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio. Trata-se de uma nova aquisição do imóvel, dando-se a oportunidade ao garantidor de quitar a dívida e não perder o imóvel.

Destaca- se ainda, a alteração da data pela qual incide a taxa de ocupação do imóvel, passando o marco inicial a ser aquele da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do fiduciário, e não mais da alienação do imóvel em leilão.

Em conclusão, verifica-se que a Lei nº 13.465/17 trouxe alterações que nos parecem, no geral, positivas e possuem a intenção de dirimir discussões judiciais. Caberá ao Poder Judiciário, salvaguardar a efetividade dessas alterações e dos demais dispositivos já consagrados pela Lei 9.514/97, proporcionando segurança jurídica e beneficiando o mercado imobiliário como um todo.