O Brasil avança na legislação imobiliária – locação built to suit
Fábio Machado Baldissera
Sócio do Souto Correa Advogados
Em 20 de dezembro de 2012, mais uma operação imobiliária de origem internacional, a locação built to suit(construído “sob medida” ou “por encomenda”), entrou em vigor na legislação locatícia brasileira por meio da Lei 12.744/02. Agora, a Lei de Locações dos Imóveis Urbanos (Lei 8.245/91) traz a sua regulamentação.
Trata-se de uma modalidade de locação não residencial, que abrange desde plantas industriais e centros de distribuição até escritórios comerciais. Por meio dela, o empreendedor/locador, por si ou por terceiros, realiza a aquisição de um imóvel específico para construção ou reforma substancial, para que o imóvel seja locado por prazo determinado ao ocupante/locatário previamente designado, prevalecendo as condições livremente acordadas pelas partes e os procedimentos na legislação locatícia.
Esta estrutura é muito utilizada nos Estados Unidos e na Europa e há mais de uma década vinha crescendo no Brasil como contrato atípico. Embora o legislador tenha premiado a liberdade das partes, parece que tal instituto mereceria uma lei própria, de forma a tratar com maior tecnicidade esta complexa relação jurídica e mitigar discussões. Portanto, o auxílio de profissionais aptos a elaborar um contrato que resguarde os interesses jurídicos nesse tipo de negócio é imperioso.
A locação built to suit é cada vez mais usual em cidades de relevância econômica, como Porto Alegre e região metropolitana. Isso se deve ao fato de que se trata de uma alternativa vantajosa para ambas as partes. Para o ocupante, vislumbra-se o benefício de obter um imóvel customizado capaz de atender às suas necessidades específicas com rapidez e eficiência. De fato, o ocupante passa a investir capital exclusivamente na sua atividade, deixando de imobilizar valores que são relevantes para o incremento de seus resultados. Adicionalmente, se a empresa estiver pagando IRPJ e CSLL pelo regime do lucro real, poderá deduzir as despesas da locação da base de cálculo dos referidos tributos e creditar-se dessas despesas para o pagamento das contribuições de PIS e COFINS não cumulativas.
Já o empreendedor ganha segurança jurídica, pois os contratos poderão ser firmados por longo prazo, incluindo a validade de renúncia ao direito da ação revisional e a inserção de uma multa rescisória mais adequada e inibidora para que a locação não seja extinta antes do prazo. Com isso, o empreendedor passará a ver o seu capital devidamente remunerado. Além do mais, essa estabilidade jurídica incentiva a securitização dos recebíveis da locação, sendo um estímulo aos investidores.
No contexto, mesmo considerando que seria mais adequado inserir o built to suit em legislação específica, a tendência é que esse instituto ganhe relevância e se consolide, sendo inclusive uma porta de entrada à importação de estruturas legais análogas que contribuam com a melhoria do ambiente econômico do país.