Incorporação imobiliária: é válida a reserva de unidades?

Artigo publicado pelo Estadão.

Com a recente entrada em vigor da Lei nº 14.382, em 28/06/2022, relevantes alterações legislativas foram trazidas em diplomas legais conectados ao Direito Imobiliário. Dentre as alteradas legislações, destaca-se, nessas breves linhas, a lei que regula as incorporações imobiliárias, Lei nº 4.591/64, conhecida como “Lei de Incorporações”.

No que se refere às alterações realizadas na Lei de Incorporações, destaca-se aquela ocorrida no artigo 32, que regula o momento a partir do qual o incorporador estará habilitado para negociar, alienar ou onerar as unidades imobiliárias ou as frações ideais de terreno e acessões que a elas corresponderão.

Antes da alteração legislativa, a redação do artigo 32 dispunha: “O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:”

Observa-se que a redação do artigo 32 restringia a negociação das unidades autônomas, sem que o empreendimento tivesse o prévio registro da incorporação imobiliária junto ao Registro de Imóveis.

Ocorre que, após a entrada em vigor da Lei nº 14.382, o artigo 32 da Lei de Incorporações sofreu relevante alteração, como se verifica: “O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:”

Desse modo, entende-se que o legislador ao substituir a expressão “negociar” por “alienar ou onerar”, espantou dúvidas da faculdade dada ao incorporador de reservar unidades autônomas de um futuro empreendimento, antes mesmo do registro do memorial de incorporação, o que era restringido desde uma perspectiva literal da Lei de Incorporações.

Ressalva-se que a legislação não autorizou o recebiento de valores pelo incorporador ou mesmo que seja firmado um contrato preliminar, o que poderia ser confundido com um início de alienação, a qual é permitida apenas o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis. Ainda, em razão da sua natureza, a reserva da futura unidade autônoma não deveria envolver o pagamento de comissão de corretagem.

Por fim, parece-nos que o legislador perdeu a oportunidade de alterar o inciso I do artigo 66 da Lei de Incorporações, que considera contravenção à economia popular “negociar” frações ideais de terreno, sem o prévio registro do memorial de incorporação, o que provocou uma contradição com a nova redação do artigo 32. Contudo, nosso entendimento é de que essa contradição não altera a interpretação de que é possível ao incorporador firmar reservas de unidades, antes mesmo do registro da incorporação.