Regime Especial de Tributação e Parcelamento do Solo mediante Loteamento

No último dia primeiro, foi publicada a Solução de Consulta Cosit nº 24/2023 pela Receita Federal que veio a esclarecer tratamento do Regime Especial de Tributação instituído pela Lei nº 10.931/2004 (“RET”) e o parcelamento do solo mediante loteamento.

Na consulta, empresa do ramo imobiliário indagou sobre a possibilidade da aplicação do RET, nas incorporações de condomínios de lotes quando da aprovação da integralidade da construção das residências em cada um dos terrenos privados, informando que o empreendimento foi registrado como incorporação imobiliária, embora não efetuadas construções.

A consulta foi dividida em duas partes: regime de Incorporações Imobiliárias vigentes antes da publicação da Lei nº 14.382/2022 e após sua publicação.

Para as incorporações anteriores à vigência da lei, existia o entendimento constante da Solução de Consulta Cosit nº 196/2015, que esclarecia que o RET se aplicava exclusivamente às incorporações imobiliárias, não se aplicando aos loteamentos. Isso porque, de acordo com a Instrução Normativa nº 1.435/2013, reproduzindo o conceito contido na Lei nº 4.591/1964, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Por sua vez, considerando as modificações trazidas pela Lei nº 14.382/2022, o parcelamento do solo passou a ser considerado como integrante da incorporação imobiliária, desde que atendidos determinados requisitos. No entanto, a empresa do ramo imobiliário forneceu apenas projetos de construção de casas cuja execução é opcional, não atendendo as exigências do artigo 68 da referida lei. Logo, mesmo no regime de Incorporações Imobiliárias vigente a partir da publicação da Lei nº 14.382/2022, o RET não foi aplicado ao empreendimento em questão.

Dessa forma, a partir de 28/06/2022, o parcelamento do solo mediante loteamento é entendido como incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET, nos moldes dos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931/2004, quando atendidos os requisitos legais, em especial, o requisito de vinculação da atividade de alienação de lotes integrantes do loteamento à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591/1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766/1979.