STJ e a validade da cobrança da taxa de manutenção

Em decisão de 2/8/2022, proferida de forma unânime pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp nº 1.569.609-SP, entendeu-se como válida a cobrança de taxa de manutenção pelas administradoras de loteamentos, ainda que anterior à vigência da Lei nº 13.465/2017, ocorrida em 8/9/2017, em casos em que se verificou o elemento volitivo substanciado pela anuência prévia dos adquirentes.

Cabe mencionar que a referida Lei nº 13.465/2017, também conhecida como “Lei da Regularização Fundiária”, introduziu o artigo 36-A na Lei nº 6.766/1979, validando a cobrança da taxa de manutenção pelas associações e afins, desde que: 1) não tenham fins lucrativos, 2) tenham interesses coletivos e 3) possuam objetivo de administração e manutenção desse tipo de empreendimento, visando a valorização dos lotes que o compõe.

Já em 15/12/2020, no julgamento pelo Supremo Tribunal Federal (STF) do RE nº 695.911/SP (Tema 492), foi trazido, novamente, o entendimento pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação pelos proprietários de lotes não associados, ao menos até o marco temporal da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou nos casos de existência de lei municipal anterior que versasse de forma específica sobre a questão.

Portanto, a partir do RE nº 695.911/SP (Tema 492), pode-se considerar que houve uma certa evolução quanto a essa temática, eis que o órgão decidiu acerca da validade da cobrança pelo menos nas hipóteses ocorridas: 1) a partir da Lei nº 13.465/2017; e 2) em caso de existência de lei municipal anterior disciplinando a questão. Assim, o STF consolidou entendimento de que a validade da cobrança produziria efeitos não somente aos proprietários que aderiram aos atos constitutivos das associações, mas também aos novos adquirentes, desde que o ato constitutivo contemplasse a obrigação do pagamento da taxa e estivesse devidamente registrado junto ao registro de imóveis competente.

De outro lado, a relatora do REsp nº 1.569.609-SP, ministra Nancy Andrighi, ao examinar o recurso julgado recentemente pela Terceira Turma do STJ, entendeu não se tratar de situação análoga a julgada pelo STF no RE nº 695.911/SP. Neste caso julgado pelo STF, não se verificaria a anuência dos proprietários e moradores dos loteamentos, sendo incabível a imposição aos proprietários de associarem-se de forma obrigatória, gerando a eles obrigações não anuídas, na medida que a Constituição dispõe em seu artigo 5º, inciso XX, a vedação de compelir alguém a associar-se ou permanecer associado.  

Diferente foi a casuística enfrentada pelo STJ no REsp nº 1.569.609-SP, eis que ali houve a plena ciência dos adquirentes em relação a tal cobrança, eis que expressamente estampada no contrato-padrão submetido ao registro de imóveis competente, evidenciando a anuência inequívoca com tal cobrança. Inclusive, as próprias escrituras públicas de compra e venda faziam referência ao contrato-padrão arquivado no registro, que autoriza expressamente a cobrança das despesas administrativas relativas ao uso e preservação do loteamento, obrigando os contratantes a cumprirem e respeitarem as condições previamente estabelecidas à preservação do loteamento. Somado a isso, os autores da ação pagaram as taxas de manutenção por vários anos e sem qualquer oposição.

Conforme concluiu a relatora do STJ ao julgar o REsp nº 1.569.609-SP, o ponto distintivo entre a recente decisão do STJ e a decisão do STF seria o elemento volitivo, pois no caso do STF não houve ciência prévia em relação à obrigação de associação. Diferentemente ao caso do STJ, pois nele houve plena ciência da aderência dos adquirentes à associação, em benefício da autonomia da vontade na celebração dos contratos que deve se sobrepor de forma a evitar o enriquecimento sem causa e prejuízo aos próprios titulares dos lotes.

Nesse sentido, parece-nos adequada a posição do STJ ao julgar válida a cobrança das taxas de manutenção por parte das administradoras, quando há legítima concordância dos proprietários de que a aquisição dos lotes implica na adesão à associação, em razão dela ser a responsável pela conservação e manutenção do empreendimento.