CADE aprimora critérios para notificação de aquisições imobiliárias

Em decisão proferida em 12 de fevereiro de 2025, em resposta à consulta formulada pela Bompreço Bahia Supermercados Ltda., o Tribunal do CADE trouxe parâmetros mais assertivos para determinar quando aquisições de ativos imobiliários devem ser submetidas à análise do órgão.

Historicamente, as decisões do CADE sobre aquisições de ativos apresentavam critérios divergentes – e até conflitantes – sobre a obrigatoriedade de notificação, gerando insegurança jurídica. A Lei nº 12.529/2011 não especifica quais ativos estão sujeitos ao controle concorrencial, o que leva muitas empresas a notificarem qualquer aquisição de ativo por precaução.

Com a nova decisão, o CADE reconheceu que a ausência de atividade econômica de um ativo imobiliário antes da operação impede sua equiparação a uma empresa. Assim, a aquisição de imóveis que já eram não operacionais antes da negociação não exige notificação obrigatória.

Segundo o CADE, a inatividade do ativo pode ser comprovada pela ausência de faturamento e de participação de mercado, desde que essa condição resulte de uma decisão independente do vendedor antes da operação. Além disso, para que a aquisição não seja caracterizada como trespasse, o grupo econômico do comprador não pode atuar no mesmo mercado do ativo imobiliário adquirido.

O Tribunal também destacou que esse entendimento não se aplica automaticamente a transferências de imóveis entre concorrentes do setor imobiliário. Nesses casos, a análise será feita caso a caso, pois a aquisição pode resultar em concentração de mercado se o comprador passar a explorar economicamente o imóvel logo após a operação.

A decisão do CADE também reforçou algumas hipóteses em que aquisições imobiliárias serão tratadas como atos de concentração e, portanto, poderão exigir notificação obrigatória:

• Aquisição de imóvel operacional ou com capacidade produtiva no momento da compra, pois isso permite a exploração econômica imediata ou em curto prazo.

• Aquisição de imóvel acompanhada da compra de outros ativos comerciais, como máquinas, insumos, estoques, instrumentos e equipamentos, marcas ou elementos que caracterizem continuidade da atividade empresarial.

• Aquisição de imóvel considerado “essencial” devido a restrições regulatórias, especialmente quando não houver substitutos disponíveis no mesmo mercado geográfico e o ativo for indispensável para entrada de um concorrente no mercado.

A equipe de Antitruste e Concorrencial do Souto Correa está à disposição para fornecer mais para fornecer mais informações sobre o assunto.