CNJ confirma uso de instrumento particular para alienação fiduciária de imóvel

Em decisão proferida em 24 de julho de 2026, o Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) afastou a exigência de escritura pública para a formalização de alienação fiduciária de imóveis por partes não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (“SFI”) ou do Sistema Financeiro da Habitação (“SFH”), admitindo a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública.

A decisão

O CNJ confirmou que a alienação fiduciária de bens imóveis pode ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, ainda que a operação não envolva instituições integrantes do SFI ou do SFH.

A decisão foi proferida pelo Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, no âmbito do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, e confere maior previsibilidade ao tratamento registral da matéria.

Efeitos práticos da decisão

A decisão é especialmente relevante para incorporadoras, loteadoras, vendedores, fundos, securitizadoras, fintechs e demais credores que utilizam a alienação fiduciária como garantia em operações estruturadas fora do financiamento bancário tradicional.

Na prática, essas operações poderão ser formalizadas por instrumento particular, sem a necessidade de lavratura de escritura pública em Tabelionato de Notas. A medida tende a reduzir custos, simplificar fluxos documentais e conferir maior celeridade à formalização de vendas parceladas, financiamentos privados e operações de crédito com garantia imobiliária.

A dispensa, contudo, limita-se à escritura pública. O registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente permanece indispensável para a constituição da propriedade fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

Também permanece a qualificação registral pelo oficial de Registro de Imóveis. Assim, o instrumento particular deverá observar os requisitos legais aplicáveis, incluindo valor da dívida, prazo e condições de pagamento, taxa de juros e encargos incidentes, descrição do imóvel, indicação do título e modo de aquisição e cláusula de constituição da propriedade fiduciária, conforme previsto no art. 24 da Lei nº 9.514/1997.

Recomendações

Diante da decisão, recomenda-se que empresas e agentes de mercado revisem seus modelos contratuais, reavaliem operações em andamento que aguardavam lavratura de escritura pública e ajustem seus fluxos internos para encaminhamento dos instrumentos diretamente ao Registro de Imóveis, quando aplicável.

Nos casos em que os instrumentos particulares sejam assinados eletronicamente, recomenda-se a utilização de certificado digital emitido pelo ICP-Brasil, de modo que as assinaturas sejam passíveis de verificação pelo ITI (Instituto Nacional de Tecnologia, responsável pela validação das assinaturas) e de registro pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

A decisão traz maior segurança jurídica e eficiência para operações imobiliárias e de crédito estruturadas fora do SFI e do SFH, sem afastar a necessidade de documentação adequada e de regular registro imobiliário.

A cópia integral da decisão está no link.

A equipe de Imobiliário do Souto Correa Advogados permanece à disposição para esclarecer dúvidas sobre o tema.